En France, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit payer les loyers au propriétaire. Dans le cas d’un litige où le locataire débiteur ne respecte pas son obligation après les relances et le plan d’apurement proposés par le propriétaire, la première étape judiciaire consiste en la notification d’un commandement de payer.
Cet acte juridique est rédigé par un huissier de justice à la demande du bailleur désireux de résoudre le problème d’impayés. Il faut savoir que le commandement n’est valable que lorsque le contrat contient une clause résolutoire, laquelle prévoit la résiliation automatique du bail lorsque les loyers et les charges ne sont pas payés.
Quels sont les droits et obligations qui incombent au locataire lorsqu’il reçoit un commandement ?
Les obligations du locataire à la réception d’un commandement
Dans le cadre de l’application de la clause résolutoire d’un contrat de bail, le propriétaire doit entamer la procédure de commandement avant de demander l’expulsion du locataire.
Lorsque le locataire reçoit le commandement, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le document doit mentionner ses droits et obligations. À ce titre, doivent figurer :
- Le montant de la dette due ;
- La notification du délai de 2 mois pour payer ;
- Les possibilités de saisir des fonds de solidarité ou le juge ;
- Les risques de résiliation et d’expulsion liés au non-paiement des dettes.
Le locataire dispose donc d’un délai de 2 mois pour régler ses dettes au bailleur. Dans le cas où il ne conteste pas l’acte juridique et qu’il s’acquitte du montant dû, le bail reprendra son cours et la procédure judiciaire sera close. Il faut savoir que dans ce cas, les frais d’acte d’huissier conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.
Il est tout à fait possible de négocier un calendrier de remboursement adapté avec le propriétaire dans le cas où le locataire présente les garanties de paiement adéquates. Dans ce cas, un plan d’apurement sera mis en place et annulera la procédure en cours. En d’autres termes, si l’échéancier n’est pas respecté, le propriétaire devra recommencer la procédure auprès d’un huissier.
Toutefois, l’obligation de payer ordonnée par l’huissier de justice n’est pas absolue et le locataire dispose de moyens pour prolonger ou se défendre.
La contestation du commandement par le locataire
Le locataire peut considérer le commandement comme étant abusif ou que le délai de 2 mois imposé est trop court pour rembourser sa dette.
- Tout d’abord, il peut saisir le juge judiciaire (fusion des tribunaux d’instance et de grande instance depuis le 1er janvier 2020) pour obtenir un délai de grâce qui lui permettra de repousser le paiement jusqu’à 3 ans dans le cas où le propriétaire refuse le prolongement de la date butoir. Le juge statuera en fonction de la bonne foi du locataire et de ses ressources financières.
- Ensuite, il peut demander la suspension de l’acte juridique en saisissant le juge judiciaire. Ce dernier peut prononcer la nullité du document lorsqu’il présente des vices de forme. La suspension ou des délais supplémentaires peuvent également être prononcés si le locataire conteste le montant de la dette inscrit par l’huissier de justice.
Pour finir, il convient de noter que la Cour de cassation a estimé dans son arrêt du 5 octobre 2017 que le refus du locataire à payer ses loyers au motif que le propriétaire ne respecte pas ses obligations ne justifie pas l’annulation du commandement.
Les aides financières disponibles
Afin d’aider le locataire mauvais payeur à surmonter ses dettes, il existe de nombreuses aides.
L’aide juridictionnelle est un dispositif qui est accordé en fonction des revenus du demandeur. Si un locataire saisit le juge pour contester l’acte ou est assigné par le propriétaire, il peut demander une aide étatique visant à payer tout ou partie des frais de justice.
Le locataire peut saisir le fonds de solidarité logement pour tenter d’obtenir une aide financière destinée à payer les dettes dues. Il s’agit d’un prêt accordé par la CAF qui permet de clore la procédure de commandement.
La procédure d’expulsion du locataire
Lorsque le délai de 2 mois est échu et que les loyers n’ont pas été remboursés, le propriétaire va assigner le locataire devant le juge judiciaire dans le cadre de l’application de la clause résolutoire. Le juge peut ainsi ordonner la résolution du bail, à la suite de quoi un huissier de justice remettra au locataire un commandement d’avoir à libérer le logement.
Le locataire dispose d’un délai de 2 mois au terme duquel l’huissier pourra procéder à l’expulsion. Il lui est tout à fait possible de recourir à la force publique dans l’optique où le résident oppose son refus à quitter les lieux.