Le portage immobilier se distingue-t-il de la vente à réméré ?

Le portage immobilier

De nombreux aléas de la vie peuvent réduire la capacité à rembourser d’un crédit. Fin 2018, le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) comptait plus de 220 000 individus propriétaires immobiliers listés. Aujourd’hui, la vente avec faculté de rachat est devenue une solution très prisée pour faire face aux difficultés financières. Deux formes existent : le portage immobilier et la vente à réméré. Explications.

Qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat ?

La vente avec faculté de rachat est une opération encadrée par les articles 1659 et suivants du Code civil.

Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur d’un bien immobilier se réserve le droit de le récupérer, en contrepartie de la restitution du capital encaissé au moment de la cession, auquel s’ajoutent des frais engagés par l’investisseur.

C’est une solution utilisée par de nombreux propriétaires immobiliers en situation de surendettement, sans possibilité de contracter un crédit auprès d’une banque en raison de leur inscription au FICP.

Le contrat de vente immobilière est établi devant notaire. Il stipule que le propriétaire-accédant peut racheter le bien dans la limite d’un délai, généralement de 24 mois. Il peut continuer à occuper le logement, dans le cadre de clauses d’occupation des lieux, similaires à un contrat de bail meublé. Il verse à l’investisseur une indemnité d’occupation.

C’est grâce à des professionnels du réméré et du portage immobilier tels que apirem.fr que de nombreux propriétaires peuvent apurer leurs dettes.

La vente à réméré : de nombreux risques pour le vendeur

Parmi les deux formes de la vente avec faculté de rachat, la vente à réméré est particulièrement risquée.

D’abord, parce que si le propriétaire-accédant n’exerce pas son droit à racheter le bien, les conséquences financières sont très défavorables. Le prix obtenu est 10 à 40% inférieur à la valeur de marché du bien, et le dépôt de garantie est définitivement perdu pour le vendeur. Ensuite, parce que l’indemnité d’occupation est jusqu’à 10% supérieure au loyer de marché. Enfin et surtout, en raison de la possibilité pour l’investisseur d’expulser son locataire sans préavis.

Ensuite, le fait que le propriétaire-accédant ait pu rembourser ses dettes ne signifie pas pour autant qu’il puisse contracter un nouvel emprunt pour racheter son bien. Malgré un retrait du FICP, des réticences existeront toujours pour accorder des facilités aux anciens interdits bancaires.

Enfin, parce que lors de la levée de l’option de rachat, le vendeur doit rembourser un montant qui inclut le prix de vente du bien, les frais accessoires de vente, les dépenses de réparation. D’autres conditions sont souvent posées par l’investisseur.

Le portage immobilier : des différences avec la vente à réméré

Le portage immobilier a été introduit comme solution viable aux inconvénients de la vente à réméré, mais en reprenant ses avantages.

Première différence : le transfert de la propriété du bien. Dans un réméré, il s’agit d’une véritable vente immobilière, qui néanmoins peut être annulée par l’option de rachat du propriétaire-accédant. Dans le portage, en revanche, le transfert de la propriété immobilière n’est que temporaire, c’est-à-dire pour une durée préalablement déterminée.

Deuxième différence : le délai de portage. Dans un réméré classique, ce délai excède rarement 24 mois. Dans un portage solidaire, il va jusqu’à 60 mois. Le propriétaire-accédant dispose par conséquent d’un délai accru pour assainir sa situation financière, afin de racheter son bien.

Troisième différence : l’option de rachat. Durant et au terme du délai de portage, le propriétaire-accédant a la possibilité de racheter son bien immobilier ou de le vendre. Si le prix conclu avec son acheteur est supérieur au prix conclu dans le cadre de l’opération de portage, il reçoit la différence entre les deux valeurs. Si le prix se révèle inférieur, il n’est nullement obligé de compenser la différence auprès de l’investisseur.

Quatrième différence : les frais remboursés à l’investisseur. Dans une vente à réméré, sont remboursés tous les frais liés à la vente. Un contrat de portage ne prévoit généralement que le remboursement des frais notariaux.

Réméré vs Portage : les avantages du portage immobilier

La vente à réméré comme le portage immobilier sont régis par les mêmes dispositions du Code civil. Leurs différences sont donc d’ordre pratique. Sur les quatre points suivants, le portage immobilier solidaire réalise un compromis entre les exigences de rendement de l’investisseur et ceux du propriétaire qui souhaite sauvegarder son patrimoine.

Une opération de portage fait l’objet d’une étude de faisabilité plus poussée qu’un réméré. L’indemnité d’occupation varie entre 7 et 10% pour un portage, contre 10 à 20% pour un réméré. les frais à rembourser pour lever l’option de rachat n’excèdent pas 5% du prix initial pour un portage, minimum 10% pour un réméré. Ces frais incluent les frais d’agence, de notaire, le retour sur investissement du porteur et l’indemnité d’occupation. Le délai court au-delà de 24 mois pour un portage, pas plus pour un réméré classique.